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钟茂初的博客

 
 
 

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土地财政限用于廉租房建设,或可有效抑制房地产飙涨  

2010-03-22 09:41:55|  分类: 钟茂初:我的政策 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    当前的房价飙涨,实在对宏观经济构成了巨大的风险,政府在其中的责任是不可推脱的。

    从某种角度来看,廉租房的严重短缺是造成当前房地产价格单向上涨的重要因素,因为没有反向调控的有效手段。如果,公共廉租房制度必须成为社会保障体系中基本住房保障的主要手段,只要每一个城市有足够多的公共廉租房供给,即使房价不断上涨,都不会对社会稳定带来太大的影响,政府也没有必要从社会保障和社会公平的角度去考虑房价的调控问题,单纯作为宏观经济景气调控手段相机抉择即可(而无须背负太多的政治性责任)。

    由于,在现行的政绩考核评价体系中,保障性住房建设与供给问题,与政府部门的主要政绩目标严重冲突。当前行政体系的政绩考评中,事实上存在一个以GDP数据和财政收入为主要指标的考评体系,保障性住房的建设与供给尚未成为政绩目标中的“硬指标”。首先,保障性住房建设与供给,不仅要占用土地资源和财政资金,而且在减少土地收入和房地产税费收入的同时也不能带来较大的GDP增长。其次,还存在一个悖论:大量保障性住房的兴建,可能会改变房地产市场的供求关系,经验表明,每当保障性住房的供应量增加5%,将导致商品房售价降低3%左右,显然这是地方政府不愿看到的,很多地方政府都把房地产作为支柱产业,他们不愿自己的政策影响自身支柱产业的发展。再者,多数地方政府奉行土地财政政策,试图通过“经营土地”获取更大的经济利益,而建设保障性住房与部分地方政府以地生财的目标不相符合,土地转让费作为地方财政的最主要经济来源,却因保障性住房用地而缩水。还有,现行的保障性住房制度是一次性提供,缺乏根据收入变化动态调整的机制,也就使得各级政府必须年复一年地不断提供,不堪其重负。在这样的背景条件下,各级政府部门自然是非主动地执行保障性住房的规划。其后果也不是一个“硬约束”,而只是一个后果并不严重的“软约束”。

    针对地方政府建设和提供基本住房保障缺乏动力的状况,必须改变各级政府及其领导干部的绩效考核机制,要把“基本住房保障受益人口比例”作为政府强制性的职责,建立考核体制,使之真正成为各级行政部门的重要目标。   

    基本保障住房的供给,要与房地产土地出让之间的挂钩,手段是:严格规定,房地产土地出让金的较大比例部分,只能用于公共廉租房建设领域,而不能用于政府经济建设投资和政府行政费用的支出。

    基本保障住房的供给,还要与房地产价格之间的挂钩,由于只要没有自有房产者均可无条件地申请租住公共廉租房,那么房地产价格越高,申请人口就越多,政府必须供给的廉租房规模就越大。反之,房地产价格较低,申请人口相对就较少,政府必须供给的廉租房规模就减小。所以,政府必须通过公共廉租房的建设规模来达到调控房地产价格水平。

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